BIM e Facility management: manutenzione patrimonio immobiliare

l Building Information Modeling (BIM) è il metodo di progettazione in grado di generare un modello digitale che contiene tutte le informazioni sul ciclo di vita del progetto. In questi ultimi anni ha trasformato il modo di ideare un’opera e, oltre ai vantaggi che abbiamo citato nel nostro articolo Bim: cos’è a cosa serve e perché utilizzarlo, ha notevoli potenzialità anche nel facility management, ossia tutto ciò che riguarda la gestione degli edifici ed in particolar modo gli impianti (elettrici, meccanici e idraulici), verde, pulizia, vigilanza, ma anche servizi di portineria.

BIM E FACILITY MANAGEMENT COME METODO PER GESTIRE E VALORIZZARE I PATRIMONI IMMOBILIARI

L’introduzione del BIM e la conseguente possibilità di realizzare una gestione dinamica dei patrimoni immobiliari costituiscono uno dei campi del facility management in grado di fare la differenza. L’evoluzione tecnologica ha messo, infatti, a disposizione tecniche evolute per il rilievo e la diagnostica che si prestano a una modellazione estremamente precisa. 

L’avvento del BIM nella realizzazione e gestione dei patrimoni immobiliari in Italia avrà un effetto enorme, superiore a quello che portò il CAD. L’utilizzo della metodologia BIM rappresenta, quindi, un’opportunità per semplificare la gestione degli immobili e raggiungere enormi guadagni in termini di qualità e quantità delle informazioni sensibili. 

IL BIM PER GLI INTERVENTI SUGLI EDIFICI ESISTENTI IN ITALIA

Nel nostro Paese il tema del patrimonio esistente è particolarmente delicato proprio perché il 65% degli immobili presenti sul territorio è stato realizzato prima del 1976, mentre il 40% tra il 1946 e il 1971. Quindi, la necessità di migliorare l’efficienza energetica degli edifici esistenti, di ridurne il rischio sismico e, più in generale, di ristrutturarli anche ai fini dell’adeguamento tecnico e normativo, rendono il BIM lo strumento più indicato.

Inoltre, l’impiego del Building Information Modeling può essere posto anche come requisito nel contesto di gare di progettazione e d’appalto, esternalizzando parte degli oneri connessi alla creazione dell’anagrafica tecnica e permettendo di concentrare gli investimenti sulla formazione del personale interno e sull’acquisto delle tecnologie.

BIM: DALLA PROGETTAZIONE ALLA SIMULAZIONE 

Il BIM è, ad oggi, lo strumento più potente in termini di riprogettazione di un’opera esistente, in funzione della sua valorizzazione economica.

Questa metodologia permette di ottimizzare le fasi di pianificazione, realizzazione e gestione delle costruzioni attraverso un software che crea un modello virtuale di un edificio contenente le informazioni sui suoi elementi. In questo modo i diversi attori che durante il ciclo di vita dell’edificio utilizzeranno il modello tridimensionale saranno in grado di manipolarlo e leggere le informazioni aggiungendo quelle relative alla loro disciplina e al loro intervento. 

Dunque, le sue possibili applicazioni sono tante: dal rendering architettonico alla stima dei costi d’intervento, dal comportamento energetico alla risposta alle sollecitazioni sismiche, dalla sicurezza antincendio fino al funzionamento di impianti industriali.

BUSINESS PROCESS REINGENEERING: LA RIORGANIZZAZIONE DELL’UFFICIO TECNICO

L’introduzione del BIM, all’interno di processi produttivi, in ottica di facility management, può essere percepita come un evento traumatico e comportare un aumento dell’investimento di lavoro iniziale da non sottovalutare. La riorganizzazione dei processi, perciò, costituisce un aspetto di fondamentale importanza per assicurare il successo dell’operazione.

Il primo fattore da considerare consiste nel generare consenso attorno all’introduzione della metodologia BIM. La soluzione più praticata consiste nella creazione di un BIM team trasversale rispetto alla struttura dell’ufficio tecnico, nel quale inserire almeno una nuova risorsa specializzata. La promozione dello spirito di squadra può fare leva principalmente sulla definizione di un ambiente di lavoro condiviso, nel quale consolidare nuove modalità di collaborazione attraverso lo scambio delle informazioni, in grado di ottimizzare lo svolgimento delle singole mansioni incrementando la produttività e il grado di soddisfazione personale.

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